2021年5月×日_売主が非居住者

売主が非居住者のマンションを取引する可能性が出てきたので、買主に源泉徴収義務が発生するかを調べる。

売主が日本に居住しない外国人・日本人や外国法人で一定の条件に該当する場合、買主は手付金や残代金等の金銭の支払いが発生する都度、支払金額の10.21%を源泉徴収して、支払をした翌月10日までに税務署に納付する義務が発生する。この場合、買主から売主に実際に支払われるのは支払金額の89.79％となる。

買主に源泉徴収義務が発生するのは、①買主が法人、②買主本人または買主の親族の居住用ではない、③物件価格が1億円を超える、のいずれかに該当する場合。

三井不動産リアルティのホームページが、フローチャート形式でわかりやすい。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「非居住者等に対する所得税等の源泉徴収」

日本に居住しない外国人等の非居住者や外国法人から日本国内にある土地や建物等を購入してその譲渡対価を国内で支払う買主は、非居住者等に対して対価を支払う際、税率10％の所得税と
0．21％の復興特別所得税（後者は平成49年（2037年）まで）を源泉徴収しなければなりません（所得税法第161条第1項第5項・第212条第1項・213条第1項第2号、復興財源確保法第9条・第28 条）。

源泉徴収義務者には「土地等の譲渡対価の支払をする者」の全てが含まれていることから、法人はもちろん個人であっても、また事業者でなくても、非居住者等から土地等を購入した場合は原則として源泉徴収をする必要があります（例外として、個人が自己又はその親族の居住の用に供するために土地等を購入した場合であって、その土地等の譲渡対価が１億円以下である場合には、その個人は源泉徴収をする必要はありません）。買主は、源泉徴収した所得税等を、原則として対価を支払った月の翌月 10 日までに納めなければなりません。

買主がこの源泉徴収義務を認識しないまま売主に代金全額を支払ってしまい、その後に税務署への二重払いを強いられたにもかかわらず、売主からその返還を受けられずに深刻なトラブルとなり、売買を仲介した宅建業者もこれに巻き込まれることがあります。宅建業者はこの源泉徴収義務について説明義務を負わないとする裁判例はありますが（東京地裁平成 22 年 10 月 18 日判決）、宅建業者が外国人を売主とする売買に関与する場合には、この源泉徴収の問題を常に意識して当事者に注意喚起することが望まれます。

また、売主が日本人であっても、外国に居住する場合は非居住者に当たり、同様の問題が生じます（日本に住民票があっても、外国に引き続き１年以上居住していれば、非居住者に当たります）。したがって、日本人同士の取引であっても、売主が日本国内に居住しているかどうかは常に気をつける必要があります。